小产权房屋买卖合同的效力如何
近年来，小产权房市场是比较火暖的，由于其在价格方面具有很强的上风。
但是在购买小产权房签订买卖合同时，该买卖合同的效力是怎样的呢?之所以有这样的疑问，是由于小产权房不具有国家发的房屋，土地证书。
在购买的时候是存在风险的。
毕竟小产权房屋买卖合同的效力如何?我们1起来分析1下。
关于小产权房屋转让合同的效力，目前理论界和实践中大体有两种声音，第1种是反对者，以为小产权不符合国家划定，转让合同没效;第二种是支持者，以为国家并为划定正当建造的小产权房屋不可以买卖，法无明文禁止即许可，故小产权房转让合同有效。
(1)支持第1种观点的理由： 持第1种观点即合同没效说的理由有三，主要来自于我国现行《土地治理法》，《物权法》及国务院的有关政策性文件。
其1，根据《土地治理法》第62条及其它相关条款的划定，农村和城市郊区土地属于农夫集体所有，农村宅基地使用权的取得有着严格的身份限制，即只有具备集体经济组织成员的身份，才可以依法取得并享有宅基地使用权，且宅基地的分配轨制实行1户1宅制。
同时，根据房地1体的原则，当宅基地上所建房屋被转让，该土地的使用权也随之1并被转让，假如答应农村房屋出售给集体经济组织以外的人，将导致宅基地使用权享受主体的扩大化，不具备宅基地使用权资格的人反而成为了宅基地的直接使用者，这与《土地治理法》的划定显然是矛盾的。
该法第63条明也文划定： "农村集体所有的土地使用权不得出让，转让或者出租用与非农业建设。
"该禁止性划定对农村集体土地使用权的流转做了严格的限制，这样望来，农村宅基地的所有权在集体，使用权仅限于村民，农夫将房屋卖给城市居民实质上是使用土地入行了非农建设，该种行为被法规所禁止，转让合同自始没效。
其二，根据《物权法》的划定，宅基地使用权属于用益物权，而用益物权是1种不完整和受限制的所有权，其上所盖房屋自也不具有完整的所有权，故此，其流转前提理应受到限制，不能简朴等同于其他具备完全所有权的财产。
对于所有权不完整的财产，其转让合同的效力至少也是有待商榷，不能径直认定其为有效。
其三，国务院办公厅1999年《关于加强土地转让治理严禁炒卖土地通知》第二条第二款划定： "农夫的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农夫集体土地建住宅，有关部分不得为违法建筑和购买的住宅发放土地使用证和房产证。
"2007年12月30号《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法规和政策的通知》，2008年中心1号文件《中共中心国务院关于切实加强农业基础举措措施入1步促入农业发铺农夫增收的若干意见》都明确表示： 城镇居民不得到农村购买宅基地，农夫住宅或"小产权房”。
无从获得土地使用证，房产证，契税证等正当手续的房产，其上利益难以获得有效的法规保障，假如放任该类房屋自由转让，不仅会破坏原有的房地产市场的交易秩序，也将引发诸多的社会矛盾，不利于社会的不乱和经济的发铺。
(二)支持第二种观点的理由： 第二种观点即转让合同有效说。
支持这种观点的理由也有三个，其1源自国务院有关文件及最高法院的司法解释复函精神。
1963年3月20号中共中心《关于对社员宅基地标题做1些增补划定的通知》第二项划定： "社员有买卖房屋的权力。
房屋出卖后，宅基地的使用权即随之转移给房东，但宅基地所有权仍回集体所有。
"这1划定明确了农夫享有买卖房屋的权利。
房屋出卖后，宅基地的所有权仍回集体所有，但使用权随房屋所有权的转移而回受让方享有。
最高人民法院(1992)民他字第8号复函中也明确划定，"农村房屋买卖应具备书面契约，中人证实等要件，要求办理过户手续的地方还应依法办理该项手续。
"这1划定肯定了农村房屋买卖原则上不以所有权登记为生效要件，同时也间接的肯定了农村宅基地房屋是答应买卖的。
其二，《土地治理法》第62，63条的划定，从立法本意来分析，其禁止的仅是对宅基地使用权的单独转让，但在宅基地上的房屋所有权发生流转的情况下，该宅基地使用权的附随转让并不禁止。
关于农夫房屋可否转让的标题，从物权的角度来说也应该是被答应的。
所谓物权，是指公民，法人依法有的直接支配特定物并对抗第三人的财产权利。
物权本质上是1种支配权，是权利人对物的直接支配，具有对抗第三人的效力。
而所有权是完全物权，包含据有，合用，收益，处分四项权能，其中处分权是所有权的标志，也是核心权能。
既然农村房屋的所有权回属村民，那么村民对其房屋本应享有尽对的支配权，其中当然含转让权，若将该权利剥离，则很难谓之对房屋享有所有权了。
《关于加强土地转让治理严禁炒卖土地通知》中划定，农夫的住宅不得向城市居民出售，该划定本身违反了《物权法》的立法精神，损害了所有权的权能。
且该文件本身的效力在物权法之下，故应以物权法为准。
其三，认定合同没效，应当以《合同法》中划定的合同有效要件为尺度，符合合同有效要件的合同则为有效。
《合同法》划定的合同有效要件主要包括四个方面： 1，合同当事人具有民事权利能力和民事行为能力。
2，意思表示真实。
3，合同内容不违背法规，行政法规的强制性划定和社会的公序良俗。
4，形式上符正当律要求或者划定，有商定的还应当符合商定。
另外，国务院《关于加强土地转让治理严禁土地炒卖的通知》固然划定农夫的住宅不得向城市居民出售，但该通知在形式上既不是法规也不是行政法规，不能作为认定合同没效的根据。
再者，土地治理法等1些法规也都仅划定了宅基地禁止买卖的条款，并未禁止农村房屋的买卖，固然宅基地和其上房屋紧密相关，但究竟是两个不同的概念，面对该类纠纷，在法规合用上还应区别对待。
故此，在审讯实践中，应结合个案实际来判断合同有效与否，不能1概而论，只要小产权房转让合同符合上述四项要求，就应当认定为正当有效，而非当然没效。
对合同的效力认定应合用合同法的划定，只要该类和同是双方的真实意思表示，不违背法规和行政法规，不存在《合同法》第四十四条，五十二条划定的没效情形，就对双方当事人具有法规约束力，当事人应当按照从维护交易秩序的不乱和安全的角度着眼，法院也应认定合同有效。
实践中，对小产权房买卖合同效力的标题存在两种截然不同的观点，但持有效立场的人仍是占大多数的。
我国法规中并没有禁止入行小产权房的买卖，只是在买卖的过程中可能有承担很大的风险。
假如该小产权房买卖合同是符正当律的生效要件的，那么就应该认定为有效的。
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